每天，都會有數(shù)以千計(jì)的美國人購買房屋，這將是他們一生中購買的最貴的東西。但是，他們并不確切地知道將會為此付出多少。盡管，后次貸危機(jī)時(shí)代嚴(yán)格的保障措施能夠在一定程度上保護(hù)購房者，保證放款方的責(zé)任水平，但我們還能做得更多。
如今，我們有一個(gè)空前難得的機(jī)會來改善房屋抵押貸款行業(yè)，降低放款方的貸款風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)為購房者帶來價(jià)值更高、質(zhì)量更好且更為公平的家園。立法、管理和市場力量都在齊心協(xié)力將房屋能源消費(fèi)合理地納入到房屋抵押貸款的計(jì)算當(dāng)中。
普通美國家庭每年在能源上的開支超過了2500美元。電費(fèi)是家庭開支中重要一項(xiàng)，一般情況下會高于房地產(chǎn)稅或房屋保險(xiǎn)。但能源開支目前尚未包括在房屋評估或房屋抵押貸款計(jì)算中。這樣的情形不但增加了購房者無力支付房貸和電費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)，也提高了放款方的高違約率風(fēng)險(xiǎn)。一項(xiàng)由市場轉(zhuǎn)型研究所（IMT）和北卡羅來納大學(xué)合作的研究發(fā)現(xiàn)，節(jié)能房屋的違約率比普通房屋低30%。
節(jié)能房屋能夠創(chuàng)造工作崗位，改善金融穩(wěn)定性、環(huán)境和住戶健康。這就是建筑商、制造商、評估方、環(huán)保組織以及購房者和房貸方都支持在房屋抵押貸款簽訂過程中增加房屋節(jié)能性能評估的原因。
確保支付能力和金融穩(wěn)定性
近期，參議院通過了合理核算能源評估法案（SAVE法案）修正案。該法案鼓勵(lì)房屋抵押貸款放貸方在評估一個(gè)家庭的支付能力時(shí)，加入對房屋能源節(jié)約的考慮。
具體而言，SAVE法案指導(dǎo)住房與城市發(fā)展部（HUD）為聯(lián)邦住房管理局（FHA）發(fā)布指導(dǎo)意見，在評估負(fù)債與收入比和貸款與房屋估值比過程中加入對預(yù)計(jì)能源成本節(jié)約的考慮。因此，節(jié)能房屋將獲得更高的估價(jià)，提高購房者的支付能力，同時(shí)又不會增加納稅人的負(fù)擔(dān)。
由于正確認(rèn)識了這一新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，SAVE法案得到了各種組織的支持，包括美國資源保護(hù)委員會、美國家庭房屋建筑商協(xié)會、美國制造商協(xié)會和美國商會等。同時(shí)該法案還為其它行業(yè)創(chuàng)造了5萬個(gè)甚至更多的工作崗位，預(yù)計(jì)將帶來11億美元的能源節(jié)約。
市場轉(zhuǎn)型研究所常務(wù)董事和SAVE法案聯(lián)盟成員Cliff Majersik在解讀該法案對行業(yè)影響時(shí)，表示：“領(lǐng)先的房屋建造商早已開始建造具備更高能效的房屋，但能效因素并未計(jì)算在房屋的估價(jià)或房屋抵押貸款中，這明顯影響其利潤空間。如果SAVE法案落實(shí)到位，就能使更多家庭有能力支付這些房屋，而房屋建造商們也會更有動力并進(jìn)一步提高房屋能效?！?/p>
SAVE法案能夠確保在評估家庭支付能力時(shí)準(zhǔn)確地計(jì)算能效影響，但它還有更大的潛力。目前，SAVE法案僅運(yùn)用于聯(lián)邦住房管理局認(rèn)證的房產(chǎn)，這僅相當(dāng)于每年新增房屋抵押貸款總量的10%左右，或?qū)⒔?00萬套獨(dú)棟住宅，但其應(yīng)該被應(yīng)用于更廣闊市場。Majersik說： “如果SAVE法案指導(dǎo)方針適用于聯(lián)邦住房管理局貸款，那么它就應(yīng)該適用于所有貸款。簡化和標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程能夠幫助整個(gè)市場朝著同一個(gè)結(jié)果發(fā)展?！?/p>
新的管理規(guī)則和更廣闊的市場趨勢預(yù)示更高能效的未來
除立法以外，管理和其它市場力量同樣也在促使房屋抵押貸款簽訂過程的改革。在2015年12月，聯(lián)邦住房金融局（FHFA）發(fā)布了其倡導(dǎo)的服務(wù)職責(zé)規(guī)則制定方案。服務(wù)職責(zé)要求房利美和房地美在服務(wù)水平低下地區(qū)為中低收入水平家庭及首次購房者的房屋抵押貸款中納入對房屋能效的考慮，而這些購房者正是最需要這種政策幫助的人群（低收入用戶每月電費(fèi)支出占其月收入比例可能高達(dá)20%）。
在中低收入水平購房者的房屋抵押貸款中納入對房屋節(jié)能性的考慮不僅使放貸方符合聯(lián)邦住房金融局對貸款安全與可靠性的要求，同時(shí)還向購房者提供了得到更高質(zhì)量房屋的平等機(jī)會。這有助于改善這些家庭的社會地位，因?yàn)樗麄兊姆课輧r(jià)值能夠得到更好地保持或提高。
目前，聯(lián)邦住房金融局正在研究如何確定能效在服務(wù)水平低下地區(qū)所起到的保護(hù)和服務(wù)作用。一篇由落基山研究所和市場轉(zhuǎn)型研究所合作的案例研究描述了如何通過服務(wù)職責(zé)和其它手段改革房屋抵押貸款的簽訂過程。
關(guān)鍵市場趨勢表明，即使不受立法和管理影響，房屋能效的關(guān)注度仍在不斷提升。購房者越來越了解高能效房屋的價(jià)值，而房屋建造商也在建造更加節(jié)能的房屋。房地產(chǎn)中介和評估方都在尋找新的方式來將房屋的節(jié)能性納入房屋的價(jià)值以及他們的銷售策略之中。最近，經(jīng)國會特許的房屋價(jià)值評估基金會推出了高節(jié)能性房屋指導(dǎo)方針；美國評估學(xué)會開發(fā)了綠色房屋評估方法；美國地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會也推出了綠色多重掛牌服務(wù)。
正如次貸危機(jī)所揭示的，發(fā)展更理性的貸款簽訂方式有助于提高金融穩(wěn)定性，保證購房者的支付能力。SAVE法案的修正、聯(lián)邦住房金融局對于服務(wù)職責(zé)規(guī)則所制定的方案，以及關(guān)鍵市場趨勢，能夠真正共同地推動房地產(chǎn)市場向更好的方向發(fā)展。
